ブログ更新しました！【解体してから売ると損することも？解体費と売却価格の考え方】

古い戸建を売却するとき、

「建物が古いから、解体して更地にした方が売れますか？」

というご相談をいただくことがあります。

確かに、更地にすることで土地の状態が分かりやすくなり、買主が建物の解体を考えなくて済むというメリットがあります。

一方で、売却前に解体してしまうことで、かえって手元に残る金額が少なくなってしまうケースもあります。

今回は、古い戸建を売却するときに「解体してから売るべきか」「古家付きのまま売るべきか」を判断するポイントについて解説します。

1．解体費をかけても、その分高く売れるとは限らない

まず知っておきたいのが、

解体費用をかけた分だけ、売却価格が上がるわけではない

ということです。

例えば、古い戸建を解体するのに200万円かかったとします。

解体前の査定価格が3,000万円で、更地にすると3,100万円で売れそうだとしても、

売却価格は100万円上がりますが、解体費として200万円かかっています。

この場合、単純計算では解体しない方が手元に残る金額は多くなります。

そのため、

「古い建物だから、とりあえず解体する」

という判断ではなく、

解体前と解体後で、実際にどれくらい売却価格が変わるのか

を確認してから判断することが大切です。

2．解体費用は建物によって大きく変わる

解体費用は、建物の大きさや構造、立地条件などによって変わります。

木造住宅であっても、

・建物の延床面積
・前面道路の広さ
・重機が入れるか
・隣地との距離
・擁壁や高低差の有無
・庭木やブロック塀の撤去
・残置物の量

などによって費用は大きく変わります。

特に町田市では、道路幅が狭い住宅地や高低差のある土地も多く、解体作業がしにくい物件では費用が高くなる場合があります。

そのため、売却前に解体する場合は、必ず複数の解体業者から見積もりを取ることをおすすめします。

3．古家付きのままでも売れるケースは多い

築年数が古いからといって、必ずしも建物を解体する必要はありません。

不動産広告では、

「古家付き土地」

として販売する方法があります。

買主が土地として購入し、引渡し後に自分で建物を解体する形です。

売主側からすると、

・先に解体費用を負担しなくていい
・売れなかった場合のリスクを抑えられる
・建物を利用したい買主も検討できる

というメリットがあります。

また、最近は中古住宅を購入してリフォームやリノベーションをする方もいるため、売主が古いと思っている建物でも、そのまま購入したい方が見つかる可能性もあります。

4．更地にすると売りやすくなる物件もある

もちろん、更地にした方が販売しやすいケースもあります。

例えば、

・建物の老朽化がかなり進んでいる
・室内の状態が悪く、内覧時の印象が悪い
・土地として購入する人がほとんどと考えられる
・建物があることで土地の広さや形が分かりにくい

といった場合です。

更地にすることで、購入希望者が

「ここにどんな家を建てられるか」

をイメージしやすくなるため、土地としての魅力を伝えやすくなる場合があります。

特に建築条件のない土地として販売する場合は、更地の方が見栄えが良くなることもあります。

5．先に解体すると固定資産税が上がる可能性もある

もう一つ注意したいのが、固定資産税です。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されている場合があります。

建物を解体すると、この特例が適用されなくなり、翌年度以降の土地の固定資産税が上がる可能性があります。

そのため、

「売却に半年、1年かかるかもしれない」

という状況で先に解体してしまうと、解体費だけでなく固定資産税の負担まで増える可能性があります。

売却時期と解体時期はセットで考えることが大切です。

6．「売れてから解体」という方法もあります

実際の売却では、

古家付きの状態で販売し、契約後に売主負担で解体して更地で引き渡す

という方法もあります。

この方法であれば、

売れるか分からない段階で解体費を支払う必要がありません。

例えば、

「売買契約成立後、引渡しまでに売主の責任と負担で建物を解体する」

という条件を契約に入れて販売する方法です。

ただし、解体期間や境界、地中埋設物などについて事前に確認しておく必要があります。

解体する前に「3パターン」で比較する

古い戸建を売却するときは、いきなり解体するのではなく、

中古戸建として売る

古家付き土地として売る

更地にして売る

この3つを比較することをおすすめします。

重要なのは、売却価格ではなく、

最終的に手元にいくら残るか

です。

仮に更地にすることで100万円高く売れたとしても、解体費が200万円かかれば、結果として損をしてしまう可能性があります。

反対に、解体することで大幅に売れやすくなったり、高く売れたりする物件もあります。

物件ごとに判断することが大切です。

まとめ

古い戸建を売却するとき、

「古いから解体した方がいい」

とは限りません。

確認したいポイントは、

・解体費はいくらかかるのか
・解体すると売却価格はいくら上がるのか
・古家付きでも売却できるのか
・固定資産税への影響はあるのか
・売れてから解体する方法は使えるのか

といった点です。

町田市は、道路状況や高低差、土地の形状などによって解体費や売却価格が大きく変わるエリアです。

株式会社町田不動産では、古い戸建についても、

「そのまま売る場合」

「古家付き土地として売る場合」

「解体して更地にする場合」

それぞれの売却方法を比較しながらご提案しています。

解体してから後悔しないためにも、まずは解体前の状態で査定を行い、売却価格と解体費を比較してから判断することをおすすめします。