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ブログ更新しました！【売却査定が500万円違うのはなぜ？高い査定額＝高く売れるではない理由】

不動産の売却を考えて、複数の不動産会社に査定を依頼したところ、 A社：4,300万円 B社：4,500万円 C社：4,800万円 「同じ家なのに、なんで500万円も違うの？」 そんな疑問を持つ方は少なくありません。 そして、ここで注意したいのが、 「一番高い査定額を出した会社＝一番高く売ってくれる会社」とは限らない ということです。 今回は、町田市専門の不動産会社「町田不動産」が、不動産会社によって査定額が違う理由と、査定を比較するときに確認していただきたいポイントを解説します。 そもそも「査定額」は売れることが約束された金額ではない まず知っていただきたいのは、不動産会社が提示する「査定額」と、実際に買主様が購入する「成約価格」は別物だということです。 例えば、不動産会社から 「この家なら4,800万円で査定します」 と言われても、その会社が4,800万円で買い取ってくれるわけではありません。 仲介による売却の場合、実際にその金額を支払うのは不動産会社ではなく、その物件を購入する買主様です。 そのため、 査定額＝売却価格 ではありません。 査定額は、周辺の成約事例や現在販売されている競合物件、土地・建物の条件などから、 「このくらいの価格で売却できる可能性がある」 と不動産会社が算出した金額です。 なぜ不動産会社によって500万円も査定額が違うの？ 不動産には、まったく同じものが存在しません。 同じ町田市内でも、 駅からの距離 土地面積 建物面積 築年数 道路との接道状況 日当たり 高低差 駐車場 建物の状態 周辺環境 などによって価格は変わります。 さらに、どの成約事例を参考にするのか、現在販売されている競合物件をどう評価するのかによっても、不動産会社の査定額には差が出ます。 そのため、ある程度の査定額の違いが出ること自体は珍しいことではありません。 しかし、もう一つ知っておいていただきたい理由があります。 「売却を任せてもらうため」に高い査定額を提示するケースも 売主様からすれば、 「4,300万円くらいです」 と言われるより、 「4,800万円で売れますよ」 と言われた方が嬉しいと思います。 そのため、売却を任せてもらうために、相場より強気な査定額を提示するケースもあります。 もちろん、高い査定額を提示すること自体が悪いわけではありません。 実際に、 「相場より少し高い価格から販売して反響を見る」 という販売戦略もあります。 重要なのは、なぜその金額なのかを説明できるかどうかです。 「うちなら4,800万円で売れます」 だけではなく、 「近隣で○○万円の成約事例があり、この物件にはこうした強みがあるため、この価格から販売する価値があります」 という根拠があるのか。 ここを確認することが重要です。 高すぎる価格で売り出すデメリット 「売れなかったら後から値下げすればいい」 と思われるかもしれません。 確かに、それも一つの方法です。 しかし、相場から大きく離れた価格で販売を開始すると、注意しなければならないことがあります。 購入を検討している方は、自分が探している地域の物件を日常的にチェックしています。 そのため、 「この物件、相場より高いな」 と思われると、そもそも内覧候補に入らない可能性があります。 そして数ヶ月後に値下げしたとしても、 「ずっと売れていない物件」 「何か問題があるのかな？」 という印象を持たれてしまうこともあります。 不動産売却では、販売開始直後は非常に重要なタイミングです。 新着物件として多くの購入検討者に見てもらえる時期だからこそ、最初の価格設定と販売戦略が重要になります。 では、一番低い査定額の会社を選べばいい？ これも違います。 査定額が低ければ正しいというわけではありません。 例えば、 A社：4,300万円 B社：4,500万円 C社：4,800万円 という査定だったとしても、必ず4,300万円で販売する必要はありません。 物件によっては、 4,680万円から販売を開始して反響を確認する という戦略も考えられます。 大切なのは、 「査定額が高いか・低いか」ではなく、「その価格に根拠があるか」 ということです。 査定を比較するときは「金額」よりここを見る 複数の不動産会社に査定を依頼した場合、査定額だけを並べて比較するのではなく、次のような点も確認してみてください。 ① 査定額の根拠 どの成約事例を参考にしたのか。 なぜその査定額になったのか。 担当者がきちんと説明できるかを確認しましょう。 ② いくらで売り出すのか 「査定額」と「売出価格」は別です。 査定額が4,500万円でも、 「まずは4,680万円から販売しましょう」 という提案もあります。 反対に、4,800万円と査定されたにもかかわらず、実際の売出価格について聞くと話が変わるケースもあります。 ③ どうやって売るのか 価格と同じくらい重要なのが販売方法です。 どの不動産サイトに掲載するのか。 写真をどう見せるのか。 物件のどこを強みとして広告するのか。 購入希望者へどのように紹介するのか。 査定額だけではなく、実際の販売戦略まで確認することが大切です。 4,800万円査定より、4,500万円査定の会社の方が高く売れることもある 例えば、 A社が「4,800万円で売れます」と査定。 B社が「相場は4,500万円前後ですが、物件の条件が良いので4,680万円から販売してみましょう」と提案。 実際にB社が広告の見せ方や販売戦略を工夫し、4,600万円台で成約する。 こうしたことは十分考えられます。 反対に、4,800万円で販売を開始して長期間売れず、 4,680万円 ↓ 4,580万円 ↓ 4,480万円 と価格を下げていくことになれば、 結果として最初から適正な販売戦略を組んだ場合より安くなってしまう可能性もあります。 だからこそ、 「一番高い査定額を出した会社を選ぶ」 だけで不動産会社を決めることはおすすめできません。 大切なのは「高い査定」ではなく「高く売るための戦略」 売主様にとって大切なのは、査定書に書かれた数字ではありません。 最終的に、 「いくらで売却できたのか」 ではないでしょうか。 そのためには、 適正な価格を把握すること。 そのうえで少し高くチャレンジできる物件なのか判断すること。 反響を確認しながら販売戦略を調整すること。 そして、その物件の魅力を購入検討者へしっかり伝えること。 これらが重要になります。 町田市の不動産査定・売却なら町田不動産へ 株式会社町田不動産は、町田市専門の不動産会社です。 町田市内の戸建・マンション・土地について、周辺の成約事例や現在販売されている物件などを確認しながら査定を行います。 私たちが大切にしているのは、 「媒介契約をいただくためだけの査定額」ではなく、「実際にどう売却するか」まで考えた査定です。 「他社で4,800万円と言われたけど本当に売れる？」 「会社によって査定額が全然違って迷っている」 「今売ったらいくらになるのかだけ知りたい」 といったご相談でも構いません。 町田市の不動産売却をご検討中でしたら、ぜひ町田不動産へお気軽にご相談ください。 査定額の高さだけではなく、その金額の根拠と売却戦略まで含めてご提案いたします。

ブログ更新しました！【町田市で駅から遠い家を売るには？バス便物件の売却戦略】

「駅から徒歩20分以上あるけど売れるの？」 「バス便の戸建は、かなり価格を下げないと売れない？」 町田市で不動産売却のご相談をいただく中でも、こうした不安をお持ちの方は少なくありません。 確かに、不動産を探す際に「駅徒歩10分以内」「駅徒歩15分以内」といった条件を重視する方は多く、一般的には駅から近い物件ほど売却しやすい傾向があります。 しかし、町田市では「駅から遠い＝売れない」とは限りません。 町田市には駅から離れた住宅地も多く、バスを利用して町田駅や鶴川駅などへアクセスする生活スタイルも定着しています。 今回は、町田市専門の不動産会社「町田不動産」が、駅から遠い家・バス便物件を売却するときのポイントを解説します。 町田市では「バス便」も珍しくない 町田市の特徴の一つが、駅から離れた場所にも大きな住宅地が広がっていることです。 町田駅周辺には多くのバス系統が集まっており、町田市が公表した資料でも、2024年10月の平日における町田駅周辺のバス乗降客数は約106万人、鶴川駅周辺でも約36万人とされています。 そのため、 「駅徒歩25分だから需要がない」 「バス便だから売却できない」 と単純に判断する必要はありません。 むしろ重要なのは、駅から何分離れているかだけではなく、その家でどのような生活ができるのかを買主様に伝えることです。 ①「駅徒歩」ではなく「バスの利便性」を見せる バス便物件を販売するときに重要なのが、バスの情報です。 例えば、 最寄りのバス停まで徒歩何分か 町田駅・鶴川駅などまでバスで何分程度か 通勤時間帯にどの程度運行されているか 複数のバス停・路線を利用できるか 終バスは何時頃なのか こうした情報があるだけでも、買主様が実際の生活をイメージしやすくなります。 町田駅周辺には複数のバス乗り場があり、町田市もバスの発車時刻や乗り場を案内する表示機を設置しています。 単に広告に「町田駅バス○分」と記載するだけではなく、実際の通勤・通学で使える交通手段として魅力を伝えることがポイントです。 ② 駅から遠いからこそのメリットを伝える 駅から距離がある物件には、駅近物件にはない魅力もあります。 例えば戸建の場合、 土地が比較的広い 駐車スペースを確保しやすい 2台駐車できる物件もある 閑静な住宅街が多い 庭のある家を選びやすい 駅近と比較して価格を抑えられる などです。 特に車を中心に生活している方の場合、「駅徒歩5分」に高い価格を払うことよりも、駐車場2台・土地の広さ・建物の広さなどを優先するケースがあります。 駅から遠いことを隠すのではなく、 「駅距離の代わりに何を手に入れられる物件なのか」 を明確にすることが重要です。 ③ ターゲットを間違えない 駅から遠い物件を、 「駅近を希望している単身者」 に広告しても、なかなか成約にはつながりません。 一方で、 「車を所有している子育て世帯」 「同じ予算なら土地・建物の広さを優先したい方」 「町田市内で戸建を探している方」 などには、十分検討対象になる可能性があります。 不動産売却では、単純に多くの人に広告を見せれば良いわけではありません。 その物件を欲しいと思う可能性が高い人に、どのように魅力を届けるか。 これが非常に重要です。 ④ 最初から安くしすぎない 「駅から遠いから、とにかく安くしないと売れません」 と言われてしまうことがあります。 しかし、これは注意が必要です。 もちろん相場から大きく外れた価格では売却が難しくなりますが、駅から遠いという理由だけで必要以上に価格を下げる必要はありません。 土地の広さ、築年数、建物の状態、道路付け、駐車場、周辺環境、バス便など、物件ごとの条件を総合的に見て価格を決める必要があります。 最初から大幅に価格を下げてしまえば、本来得られたはずの売却金額を失ってしまう可能性もあります。 ⑤ 写真と広告の見せ方がより重要になる 駅近物件であれば、 「町田駅徒歩8分」 という条件自体が大きな武器になります。 一方、駅から遠い物件の場合は、それ以外の魅力を広告で伝えなければなりません。 例えば、 「カースペース2台」 「土地40坪超」 「南側に庭あり」 「LDK20帖」 「バス停徒歩2分」 など、その物件ならではの魅力を最初に見せることが重要です。 室内写真についても、暗い写真を数枚掲載するだけの場合と、明るく広さが伝わる写真をしっかり掲載する場合では、買主様が受ける印象は大きく変わります。 駅距離という条件を変えることはできません。 だからこそ、変えられる部分である「広告の見せ方」を工夫することが重要です。 ⑥ 周辺環境まで含めて販売する バス便物件の場合、買主様が気にするのは駅までの距離だけではありません。 スーパー、ドラッグストア、学校、公園、コンビニ、病院などが近くにあれば、駅から離れていても生活しやすい住宅地はあります。 特に町田市の場合、駅から離れた住宅地も多いため、 「駅から遠い家」ではなく「生活環境の整った住宅地にある家」 として見せられる物件もあります。 物件だけを見るのではなく、街ごと販売する意識が大切です。 バス便物件だからこそ、地域を知っている会社へ 町田市では、町田駅周辺だけでなく、鶴川駅周辺の交通環境整備や、多摩都市モノレール町田方面延伸を見据えたまちづくりなど、交通に関する取り組みも進められています。 そのため不動産を査定するときも、 「駅から徒歩何分か」 だけを見るのでは不十分です。 どの駅を利用する地域なのか。 どのバス路線が使えるのか。 周辺ではどのような物件が売れているのか。 どのような購入者に需要がある地域なのか。 こうした町田市内の細かな地域性まで考えて販売戦略を組み立てることが重要です。 町田市の不動産売却なら「町田不動産」へ 駅から遠い家でも、売り方次第で買主様からの見え方は変わります。 大切なのは、 「駅から遠いから安く売る」ことではなく、「その物件を選ぶ理由をつくる」ことです。 株式会社町田不動産は、町田市専門の不動産会社です。 町田市内の戸建・マンション・土地の売却をご検討中の方はもちろん、 「バス便だけど売れる？」 「他社で売り出しているけどなかなか売れない」 「とりあえず今の価格だけ知りたい」 という段階でもお気軽にご相談ください。 町田市を専門に扱う不動産会社として、物件の特徴や周辺環境を確認したうえで、売却方法をご提案いたします。

ブログ更新しました！【住みながら家を売るとき、内見前にどこまで片付けるべき？】

ブログを更新しました！家を買うなら今？「もっと良い物件が出るかも」で決められない方へ

ブログを更新しました！！【相続した実家を売る？残す？まず考えたい3つの選択肢】