ブログ更新しました！【町田市で注文住宅を建てる人が土地選びで後悔しやすいポイント】

「町田市で注文住宅を建てたいけれど、土地は何を基準に選べばいい？」

「土地が安いけれど、本当にこの土地を買って大丈夫？」

「ハウスメーカーを決めてから土地を探した方がいい？」

町田市で注文住宅を検討している方から、このようなご相談をいただくことがあります。

注文住宅というと、間取りや住宅設備、ハウスメーカー選びに目が向きやすいですが、実際にはその前段階である「土地選び」が非常に重要です。

土地によっては、購入価格自体は安くても、擁壁工事や造成工事、地盤改良、外構工事などで数百万円単位の追加費用が発生することがあります。

また、自分たちが希望している大きさ・高さ・間取りの建物を建てられないケースもあります。

今回は、町田市専門で不動産売買を行う株式会社町田不動産が、町田市で注文住宅用の土地を探す際に特に注意していただきたいポイントを解説します。

土地価格だけで判断すると後悔しやすい

土地探しをしていると、

「駅からの距離もあまり変わらないのに、この土地だけ500万円安い」

という物件が出てくることがあります。

もちろん売主様の事情によって価格が安い場合もあります。

しかし、不動産価格には理由があることも少なくありません。

例えば、

高低差が大きい
古い擁壁がある
旗竿地になっている
前面道路が狭い
造成工事が必要
接道条件が良くない
上下水道の引込工事が必要
土地の形が特殊
建築できる建物に制限がある

といった要因です。

土地が500万円安くても、建築前に600万円の工事が必要になれば、結果的には高い土地を購入したのと変わらなくなります。

そのため注文住宅の土地探しでは、

「土地価格はいくらか」

ではなく、

「この土地に希望する建物を建てた場合、最終的にいくらになるか」

まで考えることが重要です。

町田市では高低差と擁壁を必ず確認したい

町田市で土地を探していると、高低差のある土地を見かけることが比較的多くあります。

道路より土地が高い物件や、隣地との間に擁壁がある物件などです。

こうした土地で特に注意したいのが、既存擁壁の状態です。

町田市も、築年数が経過して劣化が見られる擁壁がある宅地で新たに建物を建築する場合、既存擁壁を造り直すことを推奨しています。

擁壁のやり替えが必要になれば、土地の条件によっては大きな費用が発生します。

また、古い擁壁の場合、

いつ造られたものなのか
確認申請や検査の記録があるのか
現在の基準に適合しているのか
ひび割れや膨らみがないか
排水設備に問題がないか

なども確認する必要があります。

見た目が普通だから大丈夫とは限りません。

特に注文住宅を建てる場合は、土地購入前にハウスメーカーや設計士にも現地を確認してもらうことをおすすめします。

町田市全域が盛土規制法の規制区域

町田市内では、全域が盛土規制法に基づく「宅地造成等工事規制区域」に指定されています。

だからといって町田市の土地が危険という意味ではありません。

重要なのは、造成を伴う土地の場合には、

どのように造成された土地なのか
切土なのか盛土なのか
許可が必要な工事なのか
過去の造成履歴はどうなっているのか

などを確認することです。

特に傾斜地や高低差のある土地では、建物そのものだけではなく「土地を支えている部分」まで見る必要があります。

注文住宅では建物に数千万円をかけるため、土地の安全性を確認することは非常に重要です。

「50坪あるから大きな家が建つ」とは限らない

土地を見る際、多くの方がまず敷地面積を確認します。

例えば、

「50坪あるなら十分大きな家が建てられそう」

と思うかもしれません。

しかし、建てられる建物の大きさは土地面積だけでは決まりません。

用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、斜線制限、外壁後退などによって建築できる建物は変わります。

特に町田市内の第一種低層住居専用地域などでは、良好な住環境を維持するために建物の高さや配置について一定の制限があります。

町田市では建築基準法上の斜線制限や外壁後退などについても取り扱い基準を公開しています。

そのため、

土地50坪＝希望している延床面積の家が必ず建つ

というわけではありません。

土地を購入する前に、希望している建物プランが実際に入るのか確認しておくことが大切です。

接道条件は必ず確認する

注文住宅を建てる土地では、道路との関係も非常に重要です。

建築基準法では、原則として建築物の敷地は一定の道路に接している必要があります。

中には一見道路に見えても、建築基準法上の道路として扱われないケースもあります。

町田市では、接道義務について例外的な認定や許可に関する制度も設けられています。

ただし、

「特例が使えるかもしれない」

という前提で土地を購入するのはおすすめできません。

建替えが可能なのか、将来的にも同様の条件で建築できるのかを確認してから購入する必要があります。

また、前面道路が狭い場合にはセットバックが必要になり、実際に自由に使える敷地面積が減る場合もあります。

土地の形で建築コストが変わる

同じ40坪の土地でも、正方形に近い整形地と、細長い土地や旗竿地では建物の計画が変わります。

旗竿地だから悪い土地というわけではありません。

道路から離れているため静かだったり、周辺相場より安く購入できたりするメリットもあります。

しかし、

駐車場をどこに配置するのか
玄関までのアプローチをどうするのか
建築工事の車両が入れるのか
資材を搬入できるのか

まで考える必要があります。

土地価格が安くても、工事の難易度が上がって建築費が高くなる可能性があります。

土地を見る際には面積だけでなく、

「この形の土地にどんな家が入るか」

という視点で見ることが大切です。

水道・下水・ガスの引込みも確認する

土地広告を見ると、

公営水道
公共下水
都市ガス

などと記載されていることがあります。

ここで注意したいのが、

「前面道路に本管があること」と「敷地内まで引き込まれていること」は別

という点です。

敷地内への引込みがなければ、新しく工事が必要になる可能性があります。

また、古い引込管の場合には、建物の計画に合わせて交換することもあります。

数十万円単位で費用が変わることもあるため、土地購入前に確認しておきたい項目です。

地盤改良費を最初からゼロで考えない

注文住宅では建物の着工前に地盤調査を行うことが一般的です。

その結果によっては、地盤改良工事が必要になる場合があります。

土地を購入する段階では、実際にどの程度の改良が必要になるか確定していないケースも多くあります。

そのため資金計画では、

土地代
建物代
外構費
造成費
地盤改良費
水道等の引込み費用
登記費用
住宅ローン費用

まで含めて考える必要があります。

土地3,000万円、建物3,000万円だから「6,000万円で家が建つ」と考えてしまうと、後から予算が膨らみやすくなります。

ハウスメーカーを決めずに土地だけ先に買うのは注意

良い土地が見つかると、

「売れてしまう前に、とりあえず土地を買おう」

と思う方もいます。

しかし注文住宅の場合は、土地と建物をセットで考えた方が安全です。

なぜなら、その土地に自分たちが希望する住宅が本当に建築できるとは限らないからです。

例えば、

駐車場2台
LDK20帖以上
庭が欲しい
吹き抜けを作りたい
3階建てにしたい
二世帯住宅にしたい

といった希望があっても、土地条件によっては難しい場合があります。

理想としては、購入申込みをする前にハウスメーカーや設計士へ土地資料を送り、

「この土地なら希望する建物が入りそうか」

を確認することです。

土地代に予算を使いすぎると建物で妥協することになる

注文住宅の土地探しで非常によくあるのが、

土地が気に入りすぎて、土地予算を上げてしまうケースです。

例えば当初、

土地2,500万円
建物3,000万円
諸費用500万円
総額6,000万円

という計画だったにもかかわらず、

3,000万円の土地を購入してしまえば、どこかで500万円調整しなければなりません。

結果として、

建物面積を小さくする
設備のグレードを下げる
外構を最低限にする
希望していた間取りを諦める

ことになります。

土地探しでは「買える土地」ではなく、

「建物まで含めて無理なく買える土地」

を選ぶことが重要です。

建築条件付き土地かどうかも確認する

土地によっては「建築条件付き土地」として販売されている場合があります。

建築条件付き土地では、一定期間内に指定された施工会社と建築請負契約を結ぶことを条件として売買されるのが一般的です。

そのため、

「この土地を買って好きなハウスメーカーで建てよう」

と思っていても、希望する住宅会社を利用できない場合があります。

注文住宅でハウスメーカーにこだわりがある方は、土地探しの最初から建築条件の有無を確認しておきましょう。

都市計画道路にかかっていないか確認する

土地によっては都市計画道路などの区域に入っていることがあります。

町田市では、都市計画施設の区域内で建築する場合、原則として確認申請前に都市計画法第53条の許可が必要になります。

該当するから絶対に買ってはいけないという意味ではありません。

ただし、将来の計画や建築制限について理解したうえで購入する必要があります。

不動産会社から説明を受けた際には、

「具体的にどの部分が計画区域に入っているのか」

まで確認しておくことをおすすめします。

建築協定や地域独自のルールにも注意

町田市内には、良好な住環境を維持するため、建築協定や建築協約が定められている地域があります。

こうした区域では、建築物の用途や位置、形態などについて地域独自の取り決めが設けられている場合があります。

法律上の建ぺい率や容積率だけ確認して、

「この建物なら建てられる」

と判断しないことが重要です。

土地購入前には、用途地域だけではなく地区計画や建築協定なども含めて確認しましょう。

ハザードマップは「色が付いているか」だけで判断しない

土地購入時にはハザードマップも確認しておきたいポイントです。

ただし、

色が付いているから絶対に買わない
色が付いていないから絶対に安全

という単純な判断ではありません。

浸水、土砂災害、高低差、土地の造成状況などを総合的に確認する必要があります。

特に町田市はエリアによって地形が大きく異なります。

現地へ行った際には、土地だけではなく周辺道路や隣地との高低差まで見ておくことをおすすめします。

昼だけでなく朝や夜にも現地を見る

注文住宅の場合、その土地に長期間住むことになります。

そのため土地を購入する前には、できれば時間を変えて現地を見ることをおすすめします。

昼間は静かでも朝は交通量が多い道路かもしれません。

平日は静かでも休日は周辺施設への車が多いかもしれません。

また、

街灯の数
道路の明るさ
坂道
駅までの実際の歩きやすさ
周辺の交通量

などは、Googleマップだけでは分からない部分があります。

土地そのものだけではなく、

「この場所で10年、20年生活するイメージができるか」

まで確認することが重要です。

将来売却するときのことも考える

注文住宅を建てると、

「一生住むから売却価格は関係ない」

と思う方もいます。

しかし、転勤、家族構成の変化、相続、老後などによって将来的に売却する可能性はあります。

そのため土地を購入するときから、

駅までの距離
前面道路
土地の形
高低差
周辺環境
駐車場の取りやすさ

など、将来の買主がどのように評価するかも考えておくことをおすすめします。

注文住宅では建物にこだわることも重要ですが、建物は年数とともに価値が変化します。

一方で、土地の立地条件は後から変えることができません。

だからこそ土地選びは非常に重要です。

町田市で注文住宅用の土地を探している方へ

町田市で注文住宅を建てる際は、

「広い土地」

「安い土地」

「駅から近い土地」

だけで決めるのではなく、

その土地に希望する建物が建つのか、建築までにどのくらい費用がかかるのかを確認する必要があります。

特に町田市では、高低差や擁壁がある土地も少なくないため、土地価格だけを見て購入すると想定外の費用が発生することがあります。

株式会社町田不動産では、町田市専門の不動産会社として土地探しからお手伝いしています。

「この土地ってどう？」

「擁壁があるけれど買って大丈夫？」

「注文住宅を建てる場合、土地にいくらまで使っていい？」

「ハウスメーカーに見せる前に土地を見てほしい」

といった段階でもお気軽にご相談ください。

単純に土地をご紹介するだけではなく、建物まで含めた総予算や、将来売却する際の資産価値も考えながら、土地選びをお手伝いいたします。