ブログ更新しました！【町田市で前面道路が狭い家は売れる？4m未満・セットバックの影響】

「家の前の道路が狭いけど、ちゃんと売れるのだろうか？」

町田市で戸建や土地の売却をご検討されている方から、このようなご相談をいただくことがあります。

結論からいうと、前面道路が4m未満でも売却することは可能です。

ただし、道路の種類や幅員、セットバックの有無によっては、建替え時の条件や土地として利用できる面積が変わるため、一般的な物件よりも確認しておきたいポイントが増えます。

今回は、町田市で前面道路が狭い家を売却する際の注意点について解説します。

前面道路が4m未満でも売却はできる

まず、「道路が4m未満＝売れない」ということではありません。

建築基準法上、道路は原則として幅員4m以上とされていますが、昔から建物が立ち並んでいる道路の中には、幅員4m未満でも建築基準法第42条第2項道路、いわゆる「2項道路」として扱われている道路があります。

町田市内にもこうした狭い道路に接している住宅地があります。

そのため、現在普通に住宅が建っているからといって、必ずしも前面道路が4m以上あるとは限りません。

セットバックとは？

4m未満の2項道路に接している土地では、建替えなどを行う際に**セットバック（道路後退）**が必要になる場合があります。

一般的には、道路の中心線から2m後退した位置を道路境界線とみなし、その道路側には建物や門・塀などを設置できません。

例えば、前面道路の幅員が3mの場合。

道路の中心から両側に2mずつ確保するため、原則としてそれぞれ約50cmずつ後退するイメージです。

※道路の反対側が崖・川・線路敷などの場合は取り扱いが異なることがあります。

セットバックすると土地が小さくなる？

ここは売却時に特に重要なポイントです。

セットバック部分は、建築できる敷地として利用できない部分となります。

例えば100㎡の土地でも、セットバックが必要な部分が5㎡あれば、建築計画上はその部分を除いて考える必要があります。

そのため買主からすると、

「建替えたときに今より家が小さくならないか」

「駐車スペースは確保できるか」

「希望する間取りが入るか」

といった部分が購入判断に影響する可能性があります。

前面道路が狭いと査定価格は下がる？

必ずしも大きく下がるとは限りません。

実際の査定では、道路幅だけではなく、

駅からの距離

土地の広さ・形状

接道方向

接道間口

車の出入りのしやすさ

建替え時の建築条件

周辺の成約事例

などを総合的に判断します。

例えば道路が多少狭くても、土地に十分な広さがあり、セットバック後も建築計画に大きな影響がなければ、売却しやすいケースもあります。

一方で、道路がかなり狭く車の出入りが難しい場合や、セットバックによって利用できる土地が大きく減ってしまう場合には、価格へ影響することがあります。

町田市では道路の確認が特に重要

町田市では、建築基準法第42条第2項道路に接する土地について「狭あい道路拡幅整備事業」が行われています。

町田市所有の2項道路に接する土地で建築を行う場合には、条件によって建築確認申請前に狭あい道路拡幅整備の協議が必要になります。

そのため売却前には、

「前面道路は建築基準法上どの道路なのか」

「セットバックは必要なのか」

「どこまで後退する必要があるのか」

を確認しておくことが大切です。

単純に現地で道路幅を測るだけでは判断できません。

道路が狭い家ほど、売り方が重要です

前面道路が狭い物件の場合、

「道路が狭いから安く売るしかない」

と最初から判断してしまう必要はありません。

重要なのは、買主が不安に感じるポイントをあらかじめ整理しておくことです。

道路種別やセットバック範囲、建替え時の条件などを事前に調査して説明できれば、買主も安心して検討しやすくなります。

逆に、道路について何も分からない状態で販売すると、

「建替えできるの？」

「土地はどれくらい減るの？」

といった疑問が残り、購入を見送られてしまうこともあります。

まとめ｜4m未満の道路でも売却できます

町田市で前面道路が4m未満の家でも、売却することは可能です。

ただし、2項道路やセットバックが関係する物件では、一般的な住宅以上に道路調査と売却前の整理が重要になります。

町田不動産では、町田市の戸建・土地の売却相談を承っております。

「家の前の道路が狭いけど売れる？」

「セットバックが必要なのか分からない」

「将来建替えできる土地なのか確認したい」

といった段階でも問題ありません。

売却を決める前でも、お気軽にご相談ください。