「4,500万円で購入した家を4,000万円で売却したら税金はかからない？」
「購入したときより安く売るのに、確定申告は必要？」
「不動産を売却して損をした場合、税金が戻ってくることはある？」
不動産の売却を検討されている方から、このようなご質問をいただくことがあります。
一般的に、不動産を購入した価格よりも安く売却した場合、利益が出ていないため税金はかからないと思われがちです。
しかし、購入価格より安く売却しても、税金の計算上は利益が発生するケースがあります。
今回は、町田市を中心に不動産売買を行っている株式会社町田不動産が、不動産売却時の税金の仕組みや注意点について分かりやすく解説します。
1. 不動産を購入時より安く売却したら税金はかからない？
結論から申し上げると、購入価格より安く売却した場合、譲渡所得に対する税金がかからないケースは多いものの、必ず非課税になるとは限りません。
不動産を売却した際に発生する利益を「譲渡所得」といいます。
この譲渡所得に対して、所得税や住民税などが課税される仕組みです。
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産を購入した際の代金や購入時の仲介手数料など、税法上認められる費用のことです。
譲渡費用とは、売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙代など、売却するために直接必要となった費用を指します。
この計算によって利益が出なければ、原則として譲渡所得に対する税金は発生しません。
ただし、注意しなければならないのが「建物の減価償却」です。
2. 購入価格より安く売っても税金がかかる理由
不動産の取得費を計算する際、建物については所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。
減価償却とは、建物が年月の経過によって価値を減少させるという税務上の考え方です。
例えば、土地と建物を合わせて4,000万円で購入した住宅を、数年後に3,800万円で売却したとします。
購入時より200万円安く売却しているため、単純に考えれば損をしたことになります。
しかし、建物の減価償却費相当額などを計算した結果、税務上の取得費が3,600万円になった場合はどうでしょうか。
売却費用を100万円と仮定すると、
3,800万円－（3,600万円＋100万円）＝100万円
この場合、実際には購入時より安く売却しているにもかかわらず、税金の計算上は100万円の譲渡所得が発生します。
つまり、購入価格と売却価格を比較するだけでは、税金がかかるかどうか判断できないのです。
なお、実際の減価償却額は建物の構造や取得価格、所有期間などによって異なります。
3. マイホームの売却なら3,000万円の特別控除が使える？
不動産の売却によって利益が発生した場合でも、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる制度があります。
代表的なのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。
この制度は、ご自身が住んでいたマイホームを売却した際、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるものです。
例えば、マイホームを売却して500万円の譲渡所得が発生した場合でも、特例の適用条件を満たしていれば、譲渡所得に対する税金をゼロにできる可能性があります。
ただし、適用には一定の条件があります。
例えば、親子や夫婦など特別な関係にある方への売却では適用できない場合があるほか、他の特例との併用が制限されることもあります。
また、3,000万円の特別控除を利用する場合は、税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。
売却前に適用条件を確認しておくことをおすすめします。
4. 不動産を売却して損をしたら税金が戻ることもある？
マイホームを売却して損失が発生した場合、一定の条件を満たせば税金の負担を軽減できる制度があります。
例えば、所有期間が一定年数を超えるマイホームを売却し、新しい住宅へ買い換える場合などです。
条件を満たした場合には、売却によって生じた損失を給与所得などと相殺できる「損益通算」という制度を利用できることがあります。
さらに、その年に控除しきれなかった損失について、翌年以降3年間にわたって繰り越せる場合もあります。
また、買い換えをしない場合でも、住宅ローンが残っているマイホームの売却では、別の特例が適用できる可能性があります。
ただし、これらの制度には所有期間、住宅ローンの残高、住宅の床面積、所得制限など、さまざまな条件があります。
単純に売却で損をしたからといって、必ず税金が戻ってくるわけではありません。
適用を検討する際は、税務署や税理士への確認が必要です。
5. 購入時の契約書がない場合は注意！
不動産売却時の税金を計算するうえで、購入時の売買契約書は非常に重要です。
なぜなら、購入価格が分からない場合、原則的な取得費の計算が難しくなるためです。
購入時の価格を証明できない場合などには、売却価格の5％を概算取得費として計算する方法があります。
例えば、4,000万円で不動産を売却した場合、概算取得費は200万円となります。
実際には数千万円で購入した不動産であっても、取得費を十分に証明できないと、税務上の譲渡所得が大きくなる可能性があります。
そのため、不動産を売却する際は、購入時の売買契約書や領収書などをできるだけ準備しておくことが大切です。
契約書が見つからない場合も、取得費を確認できる資料が残っていないか、税理士などに相談してみましょう。
6. 住宅ローンが残っている場合はどうなる？
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合にも注意が必要です。
例えば、4,500万円で購入した住宅を4,000万円で売却し、住宅ローンが3,500万円残っていたとします。
この場合、売却代金から住宅ローンを返済することができますが、売却に必要な諸費用も考慮しな
