古い家が建っている土地を売却するとき、
「建物を解体して、更地にしてから売った方がいいですか？」
というご相談をよくいただきます。
見た目だけで考えると、更地の方がきれいで買主様もイメージしやすいため、
「更地にした方が売れやすそう」
と感じる方も多いと思います。
ただし、必ずしも先に解体した方が良いとは限りません。
物件の条件によっては、古家付きのまま販売した方が売主様にとって有利になるケースもあります。
今回は、土地を売却するときに「更地にしてから売るべきか」「古家付きのまま売るべきか」を分かりやすく解説します。
更地にして売るメリット
まず、更地にする一番のメリットは、買主様が土地の状態を確認しやすくなることです。
建物がなくなることで、
・土地の広さ
・土地の形
・高低差
・隣地との境界
・日当たり
・建物を建てた際のイメージ
などが分かりやすくなります。
特に、注文住宅を建てることを目的として土地を探している方にとっては、更地の方が検討しやすい場合があります。
また、築年数がかなり経過した建物の場合、
「解体費用がいくらかかるのだろう」
という買主様の不安をなくせる点もメリットです。
ただし、解体には当然費用がかかります
一方で、更地にするためには建物の解体費用が必要です。
建物の大きさ、構造、道路状況、残置物、ブロック塀などによって費用は大きく変わります。
さらに、解体したからといって、
解体費用分だけ高く売れるとは限りません。
たとえば解体に200万円かかったとしても、土地価格が200万円以上高くなるとは限りません。
つまり、
「売れるか分からない段階で先に大きな費用を負担する」
ことになります。
ここは慎重に判断した方が良いポイントです。
古家付きのまま売るメリット
古家付きのまま売却する場合、売主様は最初に解体費用を負担する必要がありません。
そのため、
「まずはこの状態で市場の反応を見てみる」
という販売方法も可能です。
また、買主様によっては、
・建物をリフォームして使いたい
・DIYをしたい
・投資用として利用したい
と考える方もいます。
売主側で先に解体してしまうと、こうした選択肢はなくなってしまいます。
建物が古いからといって、必ずしも価値がゼロとは限りません。
「古家付き土地」として販売する方法もある
実際の不動産売却では、
「古家付き土地」
として販売する方法もよく使われます。
建物は存在していますが、基本的には土地として販売する方法です。
この場合、
「建物については買主様の判断で利用または解体してください」
という形で販売できます。
さらに、
「解体費用を考慮した価格設定」
にすることで、買主様にも検討してもらいやすくなります。
解体してしまう前に確認してほしいこと
特に注意していただきたいのが、
再建築できる土地なのか
という点です。
現在建物が建っていたとしても、
道路への接道状況などによっては、建物を解体すると同じように建て直せないケースがあります。
また、
・セットバック
・建ぺい率、容積率
・都市計画
・擁壁
・私道
・境界
など、土地によって確認すべきポイントがあります。
こうした確認をせずに先に建物を解体してしまうのはおすすめできません。
固定資産税にも注意
住宅が建っている土地については、一定の条件を満たす場合、住宅用地に対する固定資産税等の軽減措置が適用されています。
建物を解体すると、その適用状況が変わることがあります。
そのため、
「とりあえず解体しておこう」
と判断するのではなく、売却時期も含めて確認しておくことが大切です。
結局、更地と古家付きのどちらがいい？
結論としては、
物件によって違います。
更地にした方が売りやすい土地もあれば、古家付きのまま売り出した方が良い土地もあります。
重要なのは、
「売る前に解体する」ことを先に決めないことです。
まずは、
・建物の状態
・土地の相場
・想定される購入者
・解体費用
・周辺の販売状況
・再建築の条件
などを確認したうえで判断するのがおすすめです。
場合によっては、
古家付きで販売を開始し、買主様が決まってから売主負担で解体する
という方法もあります。
これなら、売れるか分からない段階で先に解体費用を支払う必要がありません。
町田市で古家付き土地の売却をご検討の方へ
町田市でも、築年数の経過した戸建や古家付き土地の売却相談は多くあります。
土地によって、
「解体した方が売りやすいのか」
「そのまま販売した方が良いのか」
判断は大きく異なります。
町田不動産では、周辺の土地相場や販売中の競合物件、解体した場合のメリット・デメリットなどを確認したうえで、売主様に合った販売方法をご提案いたします。
「家がかなり古いけど、このまま売れるの？」
「解体するといくらくらいかかる？」
「更地にした方が高く売れる？」
といった段階でも問題ございません。
町田市で土地・古家付き戸建の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
