【町田市の不動産購入】同じ価格の家なのに総額が違う！？購入前に知らないと後悔する7つの事実

はじめに｜不動産購入は物件価格だけで判断すると危険？

町田市で新築一戸建てや中古住宅、マンションの購入を検討している方の中には、SUUMOなどの不動産ポータルサイトを毎日のようにチェックしている方も多いのではないでしょうか。

「この家は4,500万円だから予算内！」

「こっちの家は4,700万円だから少し高いかな……」

このように、物件価格を基準に比較することは自然なことです。

しかし、不動産購入で意外と知られていないのが、物件価格が同じでも、購入時に必要な総額は変わるということです。

さらに、購入申込みをしたからといって、必ずその物件を購入できるわけでもありません。

今回は、町田市専門の不動産会社「株式会社町田不動産」が、購入前に知っておきたい7つの意外な事実をご紹介します。

これから町田市でマイホームを探す方は、ぜひ参考にしてください。

1．同じ4,500万円の家でも、購入総額が違うことがある

不動産購入では、物件価格とは別に諸費用が発生します。

例えば、次のような費用です。

仲介手数料
登記費用
住宅ローンの事務手数料や保証料
火災保険料
印紙税
固定資産税・都市計画税の精算金など

必要な費用は物件の種類や住宅ローンの契約条件などによって異なります。

ここで注目したいのが仲介手数料です。

例えば、税抜価格4,500万円の中古住宅を購入する場合、一般的な仲介手数料の上限額は次のようになります。

（4,500万円×3％＋6万円）×1.1＝155万1,000円（税込）

一方、同じ4,500万円の物件でも、仲介手数料が無料になる物件であれば、この費用を抑えることができます。

つまり、物件価格だけを比較していては、最終的に必要となる金額を正確に把握できないのです。

なお、仲介手数料の無料・割引サービスには適用条件がある場合があります。

株式会社町田不動産では、対象となる町田市内の購入物件について仲介手数料無料のサービスをご案内しております。

物件探しでは、販売価格だけでなく、諸費用を含めた購入総額を比較することをおすすめします。

2．住宅ローンの事前審査に通っても、本審査に落ちることがある

不動産購入で多くの方が利用する住宅ローン。

一般的には、事前審査と本審査という2つの段階があります。

事前審査で承認を得ると、住宅ローンが借りられると安心する方もいらっしゃいます。

しかし、事前審査の承認は、融資の実行を保証するものではありません。

本審査では、勤務先や収入、既存の借入状況、購入する不動産の担保評価などが確認されます。

金融機関によって審査内容は異なりますが、事前審査後に借入状況や勤務状況などが変化した場合、審査結果に影響することがあります。

例えば、住宅ローンの事前審査後に自動車ローンを新しく組んだ場合です。

新たな借入によって毎月の返済負担が増加すると、住宅ローンの借入可能額や審査結果に影響する可能性があります。

また、クレジットカードの分割払いやリボ払いなどについても、金融機関によっては返済負担として審査対象になります。

住宅購入を進める際には、事前審査に通った後も、新しい借入や勤務状況の変更などに注意が必要です。

3．購入申込みで一番手になっても、必ず買えるわけではない

不動産購入で特に知っておきたいのが、購入申込みと売買契約の違いです。

気に入った物件が見つかった場合、買付証明書や購入申込書を提出することがあります。

しかし、一般的な購入申込みは、売買契約そのものではありません。

また、購入申込みを最初に提出したからといって、必ず優先して購入できるとは限りません。

例えば、次のようなケースが考えられます。

Aさんは最初に4,500万円の物件へ申込みをしましたが、100万円の値引きを希望しました。

その後、Bさんが販売価格の4,500万円で購入したいと申込みを行いました。

この場合、売主がBさんの条件を選ぶこともあります。

また、売主によっては、購入価格だけでなく住宅ローンの事前審査状況や契約日、引渡し時期などを考慮することもあります。

つまり、購入申込みの順位だけでは購入できる人が決まらない場合があるのです。

もちろん、売主や販売会社によって申込みの取り扱い方針は異なります。

購入申込みをする場合には、その物件がどのような条件で買主を選定するのか、不動産会社へ確認しておくとよいでしょう。

なお、申込みの内容や交渉状況によっては法的な問題が生じる場合もあるため、正式な売買契約の成立前であっても慎重に手続きを進めることが大切です。

4．新築一戸建てでも網戸やカーテンレールが付いていないことがある

新築一戸建てを購入する場合、「新築だから設備はすべて付いている」と思っている方も多いかもしれません。

しかし、実際にはそうとは限りません。

例えば、新築一戸建てでは次のような設備が標準仕様に含まれていない場合があります。

網戸
カーテンレール
テレビアンテナ
エアコン
照明器具
シャッター
一部の収納設備

もちろん、売主や物件の仕様によって異なります。

中には、網戸やシャッターなどが標準で設置されている住宅もあります。

注意したいのは、物件によって標準仕様とオプション工事の内容が違うことです。

例えば、同じ4,500万円の新築一戸建てでも、A物件は網戸やシャッターが付いており、B物件では別途工事が必要な場合があります。

購入後に必要な設備を追加すると、数十万円単位の費用が発生することも考えられます。

物件価格だけを比較するのではなく、標準設備の内容と追加工事の費用まで確認することが大切です。

5．道路が4mあっても、建て替えの際に土地が狭くなることがある

中古一戸建てや土地の購入を検討する際、確認しておきたいのが前面道路の条件です。

一般的に、住宅地では道路の幅員が4mあるかどうかを確認することがあります。

しかし、実際に道路が4m未満だったとしても、一定の条件を満たした建築基準法第42条第2項の道路に該当する場合があります。

こうした道路に接する土地では、建て替えなどの際にセットバックと呼ばれる道路後退が必要になることがあります。

例えば、幅員3mの道路があり、道路の中心線から原則2mの位置まで敷地を後退させなければならないケースです。

道路後退が必要になると、その部分は建築敷地として利用できなくなる場合があります。

その結果、購入時に想定していたよりも、実際に建物を建てられる敷地が狭くなる可能性があります。

また、道路の反対側が崖や川などの場合には、後退方法が異なるケースもあります。

つまり、土地面積が100㎡と表示されていても、その100㎡をすべて建築敷地として利用できるとは限らないのです。

町田市で中古一戸建てや土地を購入する際には、道路幅員、道路の種類、セットバックの有無などを確認することが重要です。

6．中古住宅は築年数だけで判断しない方がいい

中古一戸建てを探していると、築年数が気になる方も多いと思います。

一般的には築年数が浅い住宅ほど設備が新しく、建物の状態も良い印象があります。

しかし、築年数だけで中古住宅の価値を判断するのはおすすめできません。

例えば、築15年の住宅であっても、外壁や屋根のメンテナンスが十分に行われていない場合があります。

反対に、築25年の住宅でも、定期的に修繕が行われ、建物の状態が良好なケースもあります。

中古住宅では、建築時期に加えて、これまでの維持管理の状況や修繕履歴などを確認することが大切です。

また、建物の耐震性についても重要な確認事項があります。

日本では1981年6月1日に新耐震基準が導入され、2000年には木造住宅に関する基準が明確化されました。

ただし、単に完成年が1981年以降だから新耐震基準に適合している、あるいは2000年以降だから絶対に安全というわけではありません。

確認申請時期や建物の構造、設計内容、劣化状況なども関係します。

中古住宅を購入する場合には、必要に応じて建物状況調査（インスペクション）などを検討することも有効です。

町田市で中古一戸建てを探す際には、築年数と建物状態を分けて考えることをおすすめします。

7．住宅ローンの金利が少し変わるだけで、支払総額に大きな差が生まれる

不動産購入で見落とされがちなのが、住宅ローンの金利です。

例えば、4,500万円を35年間、元利均等返済で借り入れる場合を考えてみましょう。

金利が年1.0％の場合、毎月の返済額は約12万7,000円です。

一方、金利が年1.5％の場合、毎月の返済額は約13万8,000円となります。

金利が0.5％違うだけでも、毎月の返済額には約1万1,000円の差が生まれます。

仮に35年間金利が変わらなかった場合、返済総額の差は約470万円になります。

※いずれも概算です。ボーナス返済なし、借入期間35年、諸費用や団体信用生命保険の追加負担等を含まない試算です。変動金利の場合は将来の金利によって実際の返済額が異なります。

このように、住宅ローンの金利は長期間で考えると大きな影響があります。

しかし、住宅ローンを選ぶ際には、金利の低さだけで比較することもおすすめできません。

金融機関によって、融資事務手数料、保証料、団体信用生命保険の保障内容、繰上返済の条件などが異なります。

さらに、借入期間が40年や50年になる場合には、毎月の返済額を抑えられる一方で、一般的には借入期間が長いほど総返済額が増えやすくなります。

町田市で不動産購入を検討する際には、物件価格だけでなく、住宅ローンの条件まで比較することが大切です。

よくある質問｜町田市の不動産購入

Q．町田市で新築一戸建てを購入するとき、仲介手数料は必ず必要ですか？

A．必ずしも必要ではありません。不動産会社や取引形態、物件によって異なります。仲介手数料無料で購入できるケースもあります。

Q．住宅ローンの事前審査は、物件を決めてから行うべきですか？

A．必ずしも物件を決めてから行う必要はありません。購入予算を把握するため、物件探しの段階で事前審査を行うこともできます。ただし、金融機関によって必要書類や審査条件が異なります。

Q．購入申込みをしたら、ほかの人に物件を取られることはありませんか？

A．購入申込みをしただけでは、必ず購入できるとは限りません。売主が他の購入希望者の条件を選ぶ場合もあります。申込み後の手続きについて、不動産会社へ確認することが大切です。

まとめ｜町田市の不動産購入は物件価格だけで比較しない

町田市で不動産を購入する際には、物件価格だけで判断せず、さまざまな条件を確認することが重要です。

購入時の諸費用、住宅ローンの条件、物件の設備、道路の状況、建物の状態などによって、購入後の満足度は大きく変わります。

特に、不動産購入では一度契約を締結すると、簡単に条件を変更できない場合があります。

そのため、契約前に不明点を解消しておくことが大切です。

株式会社町田不動産では、町田市専門の不動産会社として、新築一戸建て・中古一戸建て・マンション・土地などの購入相談を承っております。

町田市でマイホームをお探しの方は、ぜひお気軽にご相談ください。