家を売ったのに、手元にお金が残らない！？不動産売却で知らないと損するお金の仕組みを解説！

「家を4,000万円で売却できたら、4,000万円が手元に入る」

不動産売却を初めて経験する方の中には、このように考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、実際には不動産の売却価格と、最終的に手元に残るお金は大きく異なります。

場合によっては、数千万円で売却できたにもかかわらず、手元にほとんどお金が残らないこともあります。

さらに、住宅ローンの残債や売却にかかる諸費用によっては、売却するために自己資金を用意しなければならないケースもあるのです。

今回は、町田市で不動産売却を専門に取り扱う株式会社町田不動産が、家を売却した際のお金の流れや、手元に残る金額を増やすためのポイントについて詳しく解説します。

1．家を売った金額がそのまま手元に残るわけではない！

不動産売却で最初に知っておきたいのが、「売却価格＝手取り金額」ではないということです。

例えば、住宅ローンを利用して購入した家を4,000万円で売却したとします。

4,000万円という金額だけを見ると、大きなお金が手に入るように感じるかもしれません。

しかし、売却時には住宅ローンの残債を返済する必要があるほか、不動産会社への仲介手数料や登記費用など、さまざまな諸費用が発生します。

基本的な計算式は以下のとおりです。

手取り金額＝売却価格－住宅ローン残債－売却諸費用－税金等

つまり、売却価格が高くても住宅ローンが多く残っていたり、諸費用が大きかったりすると、手元に残るお金は少なくなるのです。

2．実際に4,000万円で家を売却した場合、いくら残る？

具体的な数字を使って確認してみましょう。

例えば、町田市内にある一戸建てを4,000万円で売却したケースを想定します。

【売却条件】

• 不動産売却価格：4,000万円

• 住宅ローン残債：3,700万円

• 仲介手数料：約138万6,000円

• その他諸費用：20万円

この場合、最終的に手元に残るお金は次のようになります。

4,000万円－3,700万円－138万6,000円－20万円

＝141万4,000円

なんと、4,000万円で家を売却しても、手元に残るお金は約141万円という計算になります。

※仲介手数料は通常の法定上限額を適用した場合の一例です。その他諸費用は仮定の金額であり、譲渡所得税等は含めていません。

さらに、引っ越し費用や新居の購入費用なども考えると、実際に自由に使えるお金はもっと少なくなる可能性があります。

不動産売却では、売却価格だけでなく、「最終的にいくら残るのか」まで確認することが非常に重要です。

3．住宅ローンが残っている家でも売却できる？

住宅ローンの返済中でも、家を売却することは可能です。

ただし、通常の不動産売却では、物件に設定されている抵当権を抹消して買主へ引き渡す必要があります。

そのため、原則として売却代金や自己資金などを使い、住宅ローンを完済しなければなりません。

例えば、住宅ローン残債が3,000万円で、家が4,000万円で売れる場合には、売却代金から住宅ローンを返済できます。

一方、住宅ローン残債が4,200万円で、売却価格が4,000万円だった場合にはどうでしょうか。

このケースでは、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

差額の200万円に加えて、仲介手数料などの売却諸費用も必要になります。

このように、住宅ローンの残高が売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」といいます。

オーバーローンであっても、自己資金を用意する方法や、金融機関と相談する方法などによって売却できる場合があります。

ただし、金融機関の承諾なしに抵当権を抹消できるわけではありません。

住宅ローンが多く残っている方は、売却活動を始める前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。

4．家を売却するときにかかる主な費用とは？

家を売却する際には、住宅ローンの返済以外にも費用が発生します。

代表的なものを紹介します。

① 仲介手数料

不動産会社に売却を依頼し、売買契約が成立した際に発生する成功報酬です。

売買価格が400万円を超える一般的な取引では、仲介手数料の法定上限額は、原則として以下の計算式で求められます。

売却価格×3％＋6万円＋消費税

例えば、4,000万円の不動産を売却した場合、仲介手数料の上限額は138万6,000円です。

決して小さな金額ではありません。

なお、こちらはあくまで上限額であり、必ず上限いっぱいまで支払わなければならないものではありません。

② 印紙税

紙の不動産売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた印紙税がかかります。

税額は契約金額や適用される軽減措置によって異なります。

③ 抵当権抹消費用

住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する際には、登録免許税や司法書士への報酬などが発生する場合があります。

④ その他の費用

物件の状況によっては、以下のような費用がかかることもあります。

• 土地の測量費用

• 建物の解体費用

• 不用品の撤去費用

• ハウスクリーニング費用

• 引っ越し費用

これらはすべての不動産売却で必要になるわけではありません。

だからこそ、物件ごとに必要な費用を事前に確認することが大切です。

5．家を売って利益が出たら税金もかかる！？

意外と知られていないのが、不動産売却に伴う税金です。

家を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税や住民税などが発生する可能性があります。

ただし、ここで注意したいのが、売却価格から住宅ローン残債を引いた金額が、税金の対象になるわけではないということです。

譲渡所得は原則として、以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費には購入時の代金や一定の購入諸費用などが含まれますが、建物については減価償却相当額を差し引く必要があります。

また、譲渡費用には売却時の仲介手数料など、一定の費用が該当します。

さらに、一定の条件を満たしたマイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

そのため、売却益が出たからといって、必ず多額の税金が発生するとは限りません。

ただし、特例の適用には要件があり、確定申告も必要です。

住宅ローン控除との併用が制限されるケースもあるため、住み替えを検討している方は特に注意しましょう。

6．不動産売却で手元に残るお金を増やす方法とは？

では、不動産を売却する際に、できるだけ手元に残るお金を増やすにはどうすればよいのでしょうか。

ポイントは大きく3つあります。

① 適正な売却価格を設定する

まず重要なのが、物件の適正価格を把握することです。

査定額が高いからといって、その価格で必ず売れるわけではありません。

反対に、相場より安く売り出してしまうと、本来得られたはずの売却代金を失ってしまう可能性があります。

町田市内でも、町田駅周辺、成瀬、鶴川、多摩境など、エリアによって物件の特徴や購入希望者のニーズは異なります。

地域の取引状況を把握したうえで、適正な販売戦略を立てることが重要です。

② 売却諸費用を抑える

不動産売却では、売却価格ばかりに注目しがちですが、諸費用を抑えることも手取り金額を増やす方法の一つです。

例えば、4,000万円の不動産を売却する場合、通常の仲介手数料の上限額は138万6,000円です。

仮に仲介手数料が60％OFFになれば、仲介手数料は55万4,400円となり、83万1,600円の費用削減につながります。

売却価格が同じであれば、仲介手数料が安い分だけ、手元に残るお金を増やすことができます。

③ 売却前に手取り金額をシミュレーションする

家の売却を成功させるためには、売却を開始する前に手取り金額を試算しておくことが大切です。

特に住み替えの場合、売却後の手取り金額によって、新居の購入予算や住宅ローンの借入額が変わる可能性があります。

「家が売れたのに、次の家を買うためのお金が足りない」

このような状況を防ぐためにも、売却価格だけでなく、資金計画全体を確認しておきましょう。

7．町田市で不動産売却をご検討なら株式会社町田不動産へ！

不動産売却では、いくらで売れるかという点だけでなく、最終的に手元にいくら残るかが重要です。

株式会社町田不動産では、町田市に特化した不動産売買仲介を行っております。

また、売却時の仲介手数料についても、通常の法定上限額から60％OFFでご案内しております。

売却価格の査定だけでなく、住宅ローン残債や売却に伴う諸費用を考慮した手取り金額のシミュレーションもご相談いただけます。

「住宅ローンが残っているけれど売却できる？」

「自宅を売却したら、いくら手元に残る？」

「町田市で自宅を売るなら、今はいくらくらい？」

そんな疑問をお持ちの方は、ぜひお気軽に株式会社町田不動産へご相談ください。

町田市の不動産売却は、地域密着の株式会社町田不動産にお任せください！

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※本記事は一般的な不動産売却の仕組みを解説したものです。実際の費用や税金、各種特例の適用条件は個別の状況により異なります。