不動産売却で「買主の住宅ローン審査」が通らなかったらどうなる？

不動産の売却では、購入希望者が住宅ローンを利用して購入するケースが多くあります。

そこで売主様にとって気になるのが、

「売買契約をしたあとに、買主の住宅ローンが通らなかったらどうなるの？」

という点ではないでしょうか。

今回は、不動産売却後に買主の住宅ローン審査が否決となった場合の流れや、売主様が知っておきたいポイントを解説します。

1．売買契約後に住宅ローンが通らないことはある？

あります。

一般的には、購入希望者が住宅ローンの事前審査を行い、承認を得てから売買契約へ進みます。

しかし、事前審査に通っていても、本審査で必ず承認されるとは限りません。

本審査では、勤務状況や借入状況、信用情報、購入する物件の担保評価などを含めて金融機関が審査します。

そのため、売買契約後に住宅ローンが否決となる可能性もゼロではありません。

2．「住宅ローン特約」が付いていることが一般的

住宅ローンを利用する不動産売買では、売買契約書に**「住宅ローン特約（融資利用の特約）」**を設けることが一般的です。

これは、買主が契約で定めた期日までに住宅ローンの承認を得られなかった場合、一定の条件のもとで売買契約を解除できるというものです。

適切にローン特約による解除が行われた場合、通常は違約金を支払うことなく契約が解除され、売主が受領している手付金も買主へ返還することになります。

つまり、

「契約したから絶対に売却できる」とは限らない

ということです。

3．ローンが通らなかったら、売主に違約金は入る？

「買主の都合で買えなくなったなら、手付金をもらえるのでは？」

と思われるかもしれません。

しかし、契約で定められた住宅ローン特約が適用される場合、基本的には違約金や手付金を売主が受け取って終了するわけではありません。

契約は解除となり、受領済みの手付金は買主へ返還します。

ただし、どのような場合でも住宅ローン特約が使えるわけではありません。

買主が期限内に住宅ローンを申し込まなかった場合など、買主側に問題があるケースでは取り扱いが異なる可能性があります。

実際には売買契約書の内容や状況によって判断されるため、個別の確認が必要です。

4．売主にとって一番大きいのは「販売期間のロス」

買主の住宅ローンが通らなかった場合、売主様にとって大きな問題となるのが時間のロスです。

売買契約を締結すると、基本的にはその買主への売却を前提として手続きを進めていきます。

その間に他の購入希望者が現れても、すでに契約済みであれば新たな売買契約を締結することはできません。

そして数週間後に住宅ローンが否決されて契約解除となれば、そこから再び販売活動を行うことになります。

特に「○月までに売却したい」「住み替え先が決まっている」といった売主様の場合、この時間のロスが大きな影響を与える可能性があります。

5．だからこそ「買主の事前審査」が重要

売主様にとっても、購入申込みが入った際には買主が住宅ローンの事前審査を通過しているかを確認することが重要です。

例えば、

• 住宅ローンの事前審査は承認されているか

• いくらまで融資承認を得ているか

• 購入価格に対して自己資金は足りているか

• 本審査へスムーズに進める状態か

などを確認したうえで売買契約へ進むことで、契約後に解除となるリスクをできるだけ抑えることができます。

購入申込みが入ったからといって、「一番高い金額を提示してくれた人に売ればいい」とは限りません。

価格だけでなく、買主の資金計画や住宅ローンの状況まで確認することが大切です。

6．複数の購入申込みが入ったときにも重要

人気のある物件では、複数の購入申込みが同時に入ることがあります。

例えば、

Aさん：満額で購入希望・住宅ローン事前審査前

Bさん：50万円の価格交渉あり・住宅ローン事前審査承認済み

というケースです。

売却価格だけを見ればAさんの方が条件は良く見えます。

しかし、「確実に売却できる可能性」という点ではBさんの方が安心できる場合もあります。

もちろん最終的な判断は売主様ですが、不動産会社には価格だけではなく、買主の資金面も含めて申込み条件を整理してもらうことが重要です。

まとめ｜売買契約後でも住宅ローン否決で解除になる可能性がある

不動産売却では、売買契約を締結したからといって、その時点ですべてが確定するわけではありません。

買主が住宅ローンを利用する場合、契約後の本審査が否決となり、住宅ローン特約によって契約が解除される可能性があります。

そのため売主様としては、購入申込みが入った段階で、

「いくらで買ってくれるのか」だけでなく、「きちんと購入できる状態なのか」まで確認することが大切です。

町田不動産では、町田市の不動産売却について、購入希望者の住宅ローンや資金計画まで確認しながら売買を進めています。

町田市でマンション・戸建て・土地の売却をご検討中の方は、売却価格の査定からお気軽にご相談ください。