離婚をきっかけに、
「今住んでいる家を売却したい」
「住宅ローンが残っているけど売れる？」
「夫婦共有名義の場合はどうすればいい？」
「売却代金はどう分ければいい？」
といったご相談をされる方は少なくありません。
離婚に伴う不動産売却では、通常の売却とは異なり、住宅ローン・名義・財産分与などを整理しながら進める必要があります。
今回は町田市専門の不動産会社「町田不動産」が、離婚に伴って戸建やマンションを売却する場合の基本的な流れと注意点について解説します。
※財産分与や税金、法律上の取り扱いについては個別の事情によって異なるため、必要に応じて弁護士・税理士などの専門家への確認をおすすめします。
離婚するとき、自宅はどうする？
夫婦が所有する自宅がある場合、大きく分けると、
自宅を売却する
夫または妻のどちらかが住み続ける
一定期間そのまま所有する
といった選択肢があります。
中でも比較的整理しやすい方法が、自宅を売却して住宅ローンを返済し、残ったお金について夫婦で話し合う方法です。
不動産という大きな資産を現金化できるため、離婚後にそれぞれ新しい生活を始めやすくなるというメリットがあります。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、まず現在の状況を確認することが重要です。
最初に確認したい「住宅ローン残高」
自宅を売却する前に確認しておきたいのが、住宅ローンの残高です。
例えば、
住宅ローン残高が3,000万円
売却できそうな価格が4,000万円
であれば、売却代金から住宅ローンを完済できる可能性があります。
一方、
住宅ローン残高が4,000万円
売却できそうな価格が3,500万円
の場合は、売却価格だけでは住宅ローンを完済できません。
一般的な不動産売却では、引渡し時に住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消して買主へ所有権を移転します。
そのため、**「家がいくらで売れそうなのか」と「住宅ローンがいくら残っているのか」**を最初に把握することが大切です。
STEP1 自宅の名義を確認する
まず確認したいのが、不動産の所有名義です。
例えば、
「夫のみの単独名義」
「妻のみの単独名義」
「夫婦の共有名義」
などがあります。
共有名義の不動産を売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要になります。
住宅ローンについても、
「夫だけが借りている」
「夫婦それぞれで借りているペアローン」
「収入合算している」
など、ご家庭によって契約内容が異なります。
離婚に伴う売却では、不動産の名義と住宅ローンの契約内容をそれぞれ確認することが重要です。
STEP2 住宅ローン残高を確認する
次に、金融機関から届く残高証明書やインターネットバンキングなどで現在の住宅ローン残高を確認します。
住宅ローン残高が分かれば、
「最低でもいくら以上で売却できればローンを完済できそうか」
という目安を考えることができます。
ただし、売却時には仲介手数料や登記費用などの諸費用も発生します。
単純に、
「売却価格 ＞ 住宅ローン残高」
なら必ず問題ないというわけではない点には注意が必要です。
STEP3 不動産会社へ査定を依頼する
住宅ローン残高を確認したら、自宅が現在いくらくらいで売却できそうなのかを確認します。
不動産査定では、
周辺の成約事例
現在販売されている競合物件
土地面積
建物面積
築年数
駅からの距離
道路条件
マンションの場合は階数や向き
室内状況
などを確認しながら査定価格を算出します。
離婚に伴う売却では、単純に高い査定価格を提示した会社を選ぶのではなく、実際にどのくらいの金額で売れる可能性があるのかを確認することが重要です。
売却後の資金計画にも関わるため、査定価格の根拠まで説明してもらいましょう。
STEP4 売却価格と売却方法を決める
査定結果を確認したら、実際にいくらで販売を開始するかを決めます。
ここで夫婦間の意見が分かれるケースもあります。
例えば、
「できるだけ高く売りたいので時間をかけたい」
という考えと、
「離婚後の生活があるので早く現金化したい」
という考えでは、販売戦略も変わります。
不動産売却では、
価格・売却までの期間・手元に残る金額
のバランスを考えることが重要です。
夫婦それぞれの希望を整理したうえで販売方法を決めていきましょう。
STEP5 売却活動を開始する
販売価格が決まったら、不動産会社が売却活動を開始します。
不動産ポータルサイトへの掲載や既存顧客への紹介などを行い、購入希望者を探します。
購入希望者が現れたら、内覧を行います。
離婚に伴う売却だからといって、購入希望者へ詳しい家庭事情まで説明する必要は通常ありません。
売却理由についてどのように説明するか不安な場合は、事前に担当する不動産会社へ相談しておくと安心です。
STEP6 買主と売買契約を締結する
購入希望者と価格や引渡し条件などについて合意できたら、売買契約を締結します。
共有名義の場合は、売却手続きについて共有者双方の協力が必要になる場面があります。
離婚後に連絡が取りづらくなってしまうと手続きが進みにくくなる可能性があるため、売却することが決まっているのであれば、できるだけ早い段階で必要な手続きを整理しておくことも大切です。
STEP7 住宅ローンを完済して引渡し
残代金を受け取るタイミングで住宅ローンを完済し、抵当権の抹消など必要な手続きを行います。
その後、買主へ所有権を移転し、物件を引き渡します。
売却価格から、
住宅ローン残高
仲介手数料
登記関係費用
その他売却に必要な費用
などを差し引いた金額が、売却後に残る資金の目安となります。
注意点① 売却代金＝そのまま手元に残る金額ではない
例えば4,000万円で売却できても、4,000万円すべてを自由に使えるわけではありません。
住宅ローンが残っていれば返済が必要ですし、不動産会社への仲介手数料なども発生します。
また、売却によって利益が出た場合には税金が発生する可能性もあります。
離婚後の資金計画を立てる際には、売却価格ではなく「最終的にいくら残りそうなのか」まで確認することが重要です。
注意点② 共有名義なら勝手に売却できない
夫婦共有名義の不動産の場合、一方だけの判断で不動産全体を売却することはできません。
売却価格や売却時期についても、事前に話し合っておく必要があります。
「夫は早く売りたい」
「妻はもう少し高く売りたい」
など意見が分かれると、販売活動そのものが進まなくなる可能性があります。
可能であれば、売却開始前に最低限、
いくらくらいなら売却するのか
いつ頃までに売却したいのか
を整理しておくと進めやすくなります。
注意点③ オーバーローンの場合
査定価格より住宅ローン残高の方が多い状態を、一般的に「オーバーローン」と呼びます。
例えば、
住宅ローン残高4,000万円
想定売却価格3,500万円
であれば、単純計算で500万円不足します。
この場合、自己資金などで不足分を補って住宅ローンを完済できるのであれば、通常の売却が可能になる場合があります。
難しい場合には、金融機関との調整を含む別の方法を検討する必要があるため、早めに専門家へ相談しましょう。
離婚が決まる前でも査定はできます
「まだ離婚すると決まったわけではない」
「とりあえず家の価値だけ知りたい」
という段階でも、不動産査定を行うことは可能です。
むしろ、
自宅はいくらで売れそうなのか
住宅ローンを返済したらいくら残りそうなのか
を把握することで、その後の話し合いがしやすくなる場合があります。
査定をしたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
まず現在の不動産価値を把握するところから始めるのもひとつの方法です。
町田市で離婚に伴う不動産売却なら町田不動産へ
町田不動産は、町田市専門の不動産会社です。
町田市のマンション・戸建・土地について、周辺の成約事例や現在販売されている競合物件などを確認しながら査定を行います。
離婚に伴う不動産売却では、
「住宅ローンを返したらいくら残る？」
「共有名義だけど売却できる？」
「できるだけ周囲に知られず相談したい」
「まだ売るか決まっていない」
といったご相談でも問題ありません。
査定無料・秘密厳守。しつこい営業は行いません。
また、町田不動産では売却時の仲介手数料を通常より抑えたサービスも行っております。
売却価格だけでなく、住宅ローンや売却諸費用を差し引いた**「最終的に手元にいくら残るのか」**まで分かりやすくご説明いたします。
町田市で離婚に伴うマンション・戸建・土地の売却をご検討の方は、町田市専門「町田不動産」までお気軽にご相談ください。
