「相続した実家を兄弟で共有しているけれど、一人だけ売却に反対している」
「夫婦共有名義の家を売りたいけれど、意見がまとまらない」
「自分はもう使っていない不動産なのに、他の共有者が売却に応じてくれない」
共有名義の不動産では、このような問題が起こることがあります。
結論からいうと、共有名義になっている不動産全体を通常の方法で第三者へ売却するには、原則として共有者全員の意思をそろえる必要があります。
一人だけ反対している状態で、他の共有者だけの判断によって家や土地全体を売却することは基本的にはできません。法務省の資料でも、共有物の変更・処分について共有者全員の同意が問題となることが示されています。
ただし、
「一人が反対している＝何もできない」
というわけでもありません。
今回は、共有名義の不動産を売却したいものの、共有者の一人が反対している場合にどのような選択肢が考えられるのかを解説します。
そもそも「共有名義」とは？
共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有している状態です。
例えば、夫婦で住宅を購入して、
夫：持分2分の1
妻：持分2分の1
としているケース。
または、親が所有していた実家を兄弟3人で相続し、
長男：3分の1
次男：3分の1
長女：3分の1
としているようなケースがあります。
重要なのは、共有者それぞれが「家の1階部分」「土地の右側」といった物理的な場所を所有しているわけではないということです。
不動産全体について、それぞれが一定割合の権利を持っています。
不動産全体を売るなら、原則として全員の意思が必要
例えば、兄弟3人で相続した実家があるとします。
長男「もう誰も住んでいないから売却したい」
次男「自分も売却でいい」
長女「思い出のある家だから売りたくない」
この場合、2対1の多数決でそのまま家全体を売却できるわけではありません。
長男と次男が合わせて3分の2の持分を持っていたとしても、長女の所有権まで勝手に第三者へ売却することはできないからです。
共有名義の不動産を売却するときは、まず**「誰が、どれだけの持分を持っているのか」**を登記簿で確認することが重要です。
では、自分の「共有持分」だけなら売却できる？
ここが共有不動産の少し複雑なところです。
不動産全体ではなく、自分が所有している共有持分だけを処分することは別の問題になります。
つまり、
「家全体を売却する」
ことと、
「自分が持っている3分の1の権利を売却する」
ことは同じではありません。
しかし、一般の購入希望者が「知らない人と一緒に一つの家を共有したい」と考えるケースは多くありません。
そのため、共有持分だけを第三者へ売却する場合、不動産全体を通常売却する場合と比べて、売却条件が厳しくなる可能性があります。
法務省の資料でも、一般的に共有持分だけを売却する場合より、不動産全体を売却して持分割合に応じて代金を受け取る方が高額になりやすいことが指摘されています。
そのため、最初から「自分の持分だけ売ってしまおう」と判断するのではなく、まずは共有者間で全体売却ができないかを検討することが大切です。
反対している理由を確認することが重要
実務上、まず確認したいのはここです。
単純に、
「売りたい人」と「売りたくない人」
に分けて考えてしまうと、話が進まなくなることがあります。
なぜ反対しているのかを確認すると、
「もっと高く売れると思っている」
「今すぐ売る必要がないと思っている」
「親が残した家を手放したくない」
「売却した場合の税金が心配」
「自分の取り分に納得していない」
「誰かが住み続けたい」
など、理由はそれぞれ違います。
例えば「価格」が理由なら、不動産会社が査定根拠や周辺の成約事例を説明することで話が進む可能性があります。
感情的な問題なのであれば、売却価格だけを説明しても解決しないかもしれません。
反対している理由によって、解決方法も変わります。
選択肢① 共有者全員で不動産全体を売却する
可能であれば、最も分かりやすい方法です。
共有者全員が売却に合意し、不動産全体を通常の中古戸建・土地・マンションとして市場で販売します。
例えば3,000万円で売却し、それぞれ3分の1ずつ所有しているのであれば、売却代金についても持分などを踏まえて精算していくことになります。
通常の市場で不動産全体として販売できるため、共有持分だけを売却するより買主を探しやすいというメリットがあります。
選択肢② 他の共有者に自分の持分を取得してもらう
「家を残したい人」と「現金化したい人」がいるのであれば、必ずしも第三者へ売却する必要はありません。
例えば兄が実家を残したいのであれば、
弟が所有している持分を兄が取得する、
という方法も考えられます。
これなら兄は家を残すことができ、弟は共有関係から抜けることができます。
ただし、いくらで持分を取得するのか、資金をどう準備するのかなどの問題があります。
親族間だからこそ曖昧にせず、不動産の価値を確認したうえで話し合うことが重要です。
選択肢③ 自分の共有持分だけを第三者へ売却する
共有者間で話がまとまらない場合、自分の共有持分だけを第三者へ売却する方法も考えられます。
ただし、先ほど説明したとおり、共有持分だけを一般の住宅購入者へ売却することは簡単ではありません。
そのため共有持分を扱う事業者などが買主になるケースもありますが、不動産全体を通常売却する場合と同じ価格水準で売れるとは限りません。
「早く共有関係から抜けたい」という理由だけで決めず、全体売却した場合との価格差なども確認してから判断した方がよいでしょう。
選択肢④ どうしても話し合いがまとまらない場合
共有者同士でどうしても話し合いがまとまらない場合には、共有状態そのものを解消するため、共有物分割という法的な手続きを検討するケースもあります。
これは通常の不動産仲介だけで解決する問題ではなく、具体的な権利関係や状況によって対応が異なります。
この段階になれば、弁護士など法律の専門家への相談も検討した方がよいでしょう。
大切なのは、
「一人が反対しているから、多数決で売ってしまえばいい」
という問題ではないということです。
「反対」ではなく「連絡が取れない」場合は話が変わることも
もう一つ注意したいのが、
「売却に反対している」
場合と、
「共有者がどこにいるのか分からない」
場合は別だということです。
2023年4月施行の改正民法では、必要な調査をしても所在等が分からない共有者がいる場合、一定の要件のもとで裁判所の決定を得て、その共有者の持分を含めて不動産全体を第三者へ譲渡するための制度が設けられています。
ただし、これは所在が分かっていて明確に売却へ反対している人を無視して売却できる制度ではありません。
「反対している」のか「所在等が分からない」のかで、検討する方法は大きく変わります。
共有名義の不動産は、売り出す前の整理が重要
通常の不動産売却であれば、
査定
↓
媒介契約
↓
販売開始
と進められます。
しかし共有名義の場合は、その前に確認することがあります。
誰が所有者なのか。
それぞれの持分はいくつなのか。
全員に売却意思があるのか。
売却代金をどのように考えているのか。
住宅ローンや抵当権は残っているのか。
ここを整理せずに販売を始めてしまうと、せっかく購入希望者が現れても契約できない可能性があります。
特に相続した不動産では、「家族だから大丈夫だろう」と思っていたものの、売却の話を具体的に始めた途端に意見が分かれることもあります。
町田市で共有名義の不動産売却を検討している方へ
共有名義だからといって、不動産を売却できないわけではありません。
重要なのは、現在の登記状況や持分、共有者それぞれの意向を確認して、どの方法なら現実的に売却を進められるのかを整理することです。
町田不動産では、町田市専門の不動産会社として、戸建て・土地・マンションなどの売却相談を承っております。
「相続した実家が共有名義になっている」
「兄弟で売却について意見が分かれている」
「夫婦共有名義の家を売却したい」
「まず売却するといくらになるのか知ってから家族で相談したい」
といった段階でもご相談いただけます。
法律上の判断が必要なケースについては、必要に応じて弁護士・司法書士などの専門家への相談も検討しながら進めることが大切です。
町田市の共有名義不動産の売却でお困りでしたら、町田市専門「町田不動産」までお気軽にご相談ください。
※本記事は一般的な不動産売却についての解説であり、個別の法律相談を目的としたものではありません。具体的な権利関係や紛争がある場合は、弁護士等の専門家へご相談ください。
