「とりあえず少し高めで出して、反応がなければ下げればいい」
と考える方も多いのではないでしょうか。
もちろん、売出価格を途中で変更することはできます。
しかし、不動産売却では販売開始直後の1〜2週間は特に大切な期間です。
なぜなら、販売を開始したばかりの物件は、購入を検討している方から「新しく出てきた物件」として注目されやすいからです。
今回は、町田市で不動産売却を検討している方に向けて、売却開始直後に確認しておきたいポイントを解説します。
なぜ売却開始直後が大切なの？
不動産を探している方の中には、毎日のようにSUUMOなどの不動産ポータルサイトを確認している方もいます。
特に、
「町田駅徒歩15分以内」
「町田市で5,000万円以内の戸建て」
「鶴川駅周辺で土地40坪以上」
など、具体的な条件が決まっている購入希望者ほど、新しく販売された物件をチェックしています。
つまり、販売を開始すると、
その条件で物件を待っていた購入希望者から一斉に見られる可能性があります。
この最初の反応は非常に重要です。
販売開始から時間が経過すると、一度見た購入希望者からは「前から掲載されている物件」という認識に変わっていきます。
そのため、販売開始直後は単に「売り始めた期間」ではなく、
市場から最初の評価を受ける期間
と考えることができます。
最初から高すぎる価格で出すのは注意
売主様としては、当然できるだけ高く売りたいと思います。
例えば相場が4,500万円前後の物件であれば、
「まず4,980万円で出してみて、ダメなら下げよう」
と考えることもあるでしょう。
この戦略自体が必ず間違いというわけではありません。
物件によっては、少し高めから販売を開始することもあります。
ただし注意したいのは、
相場から大きく離れた価格で販売を開始することです。
購入希望者も周辺の物件を比較しています。
4,500万円前後の物件を探している方から見て、
「この条件で4,980万円は少し高いな」
と思われれば、内見候補から外されてしまう可能性があります。
その後4,780万円、4,580万円と値下げしたとしても、最初に物件を見た方からすると、
「前から売っている物件だな」
という印象になってしまうことがあります。
だからこそ、最初の価格設定は非常に重要です。
「高く売り出す」と「高く売る」は違います
不動産会社から高い査定価格を提示されると、
「この会社なら高く売ってくれそう」
と感じるかもしれません。
しかし、
高い価格で売り出すことと、高い価格で成約することは別です。
例えば、
A社「4,500万円前後が現実的です」
B社「4,800万円から挑戦してみましょう」
C社「5,200万円で売れます」
と言われた場合、C社が一番魅力的に見えるかもしれません。
しかし、本当に重要なのは査定価格の高さではありません。
周辺の成約事例や現在販売されている競合物件と比較して、
なぜその価格で売れると考えているのか
という根拠です。
売却開始直後の大切な期間を活かすためにも、査定額だけで不動産会社を選ばないことが重要です。
最初の2週間で「売れなかった＝値下げ」ではありません
ここは非常に重要です。
最初の2週間で成約しなかったからといって、
すぐに値下げする必要があるわけではありません。
見るべきなのは「売れたか・売れなかったか」だけではなく、販売開始後にどのような反応があったかです。
例えば、
問い合わせ自体がほとんどない
価格設定、広告写真、物件の見せ方などに原因がある可能性があります。
問い合わせはあるけれど内見につながらない
掲載されている情報と購入希望者が求めている条件にズレがあるかもしれません。
内見は何件も入るけれど申込みがない
価格だけではなく、実際に室内を見たときの印象や競合物件との比較で負けている可能性があります。
このように、
どの段階で購入希望者が離れているのか
によって対策は変わります。
「2週間売れなかったから100万円値下げ」
と機械的に判断するのではなく、市場からの反応を分析することが大切です。
最初の2週間で確認したい5つのポイント
販売を開始したら、売主様も不動産会社に任せきりにするのではなく、いくつか確認してみることをおすすめします。
① どのくらい問い合わせが来ている？
まず確認したいのが反響数です。
問い合わせがあるのか。
資料請求だけなのか。
実際に内見希望まで入っているのか。
販売開始直後の反応を見ることで、価格や物件条件が市場からどう評価されているのかが見えてきます。
② 内見は入っている？
問い合わせ以上に重要なのが、実際の内見です。
購入希望者が、
「この価格なら一度見てみたい」
と思っているのであれば、一定の興味を持たれているということです。
反対に、物件情報を見られているにもかかわらず内見がほとんど入らない場合は、何らかの原因を考える必要があります。
③ 広告写真は魅力的になっている？
不動産売却では写真も重要です。
購入希望者は、最初にポータルサイト上で複数の物件を比較します。
そのとき、
暗い室内写真
部屋が散らかっている写真
外観が分かりづらい写真
物件の魅力が伝わらない写真
などでは、せっかく条件が良くても候補から外れてしまう可能性があります。
現在はスマートフォンで物件を探す方も多いため、最初の数枚の写真で「もっと見たい」と思ってもらえるかも重要です。
④ 競合物件と比べてどう見える？
不動産は単独で評価されるわけではありません。
例えば町田市内で4,500万円前後の戸建てを探している方であれば、同じ価格帯の複数物件を比較します。
自分の物件が4,580万円でも、
近くに条件の良い4,480万円の物件があれば、そちらへ購入希望者が流れる可能性があります。
逆に競合が少なければ、少し強気な価格でも反応を得られる場合があります。
そのため販売開始時だけではなく、
販売中も競合物件の価格や新着物件を確認すること
が大切です。
⑤ 内見した人は何と言っていた？
これは非常に参考になる情報です。
「室内は良かったけど価格が少し高い」
「駅からの距離が気になった」
「思っていたより日当たりが良かった」
「他の物件と迷っている」
など、実際に見学した方の感想にはヒントがあります。
もちろん、一人の意見だけで価格を変更する必要はありません。
ただし複数の購入希望者から同じ指摘が出ている場合は、販売戦略を見直す材料になります。
売却開始直後にやっておきたいこと
最初の1〜2週間を活かすためには、販売開始前の準備も大切です。
できれば、
・適正な売出価格を検討する
・室内を整理する
・明るい時間帯に写真を撮影する
・物件の魅力を広告にしっかり掲載する
・内見できる日時をなるべく確保する
・周辺の競合物件を確認する
といった準備をしてから販売を開始するのがおすすめです。
とりあえず掲載して、
「写真は後から変えよう」
「片付けは内見が入ってからでいい」
とするより、最初からしっかり準備した状態で市場に出す方が、新着時の注目を活かしやすくなります。
「とりあえず売りに出してみる」でも準備はしっかりと
まだ売却を急いでいない場合、
「売れたらラッキーくらいで高く出してみよう」
という考え方もあります。
もちろん、それ自体が悪いわけではありません。
売却期限がなく、その価格でなければ売るつもりがないのであれば、ひとつの戦略です。
ただ、
「半年以内には売りたい」
「住み替え先が決まっている」
「なるべく高く、でも現実的な期間で売却したい」
という場合は、販売開始時の価格設定や広告の見せ方をしっかり考える必要があります。
売主様によって正しい販売戦略は変わります。
町田市で売却するなら、最初の反応をしっかり分析しましょう
町田市でも、エリアや物件種別によって購入希望者の動きは異なります。
町田駅徒歩圏のマンションと、バス便の戸建て。
鶴川駅周辺の住宅と、多摩境周辺の住宅。
同じ町田市でも購入する方が重視するポイントは変わります。
そのため、
「町田市なら坪単価○万円」
といった単純な判断だけではなく、その物件を実際に購入しそうな方が、現在どの物件と比較するのかまで考えることが重要です。
町田市の不動産売却は町田不動産へ
町田不動産では、町田市専門の不動産会社として、売却前の査定だけでなく、販売開始後の反響や競合物件の状況なども確認しながら売却活動を行います。
不動産売却では、
「とりあえず掲載して待つ」だけではなく、市場の反応を見ながら販売方法を調整していくこと
が大切です。
特に販売開始直後は、購入希望者からどのような反応があるのかを確認できる重要なタイミングです。
「これから家を売りたい」
「今の家ならいくらくらいで売れる？」
「他社で売却中だけど、なかなか反響がない」
といったご相談も承っております。
町田市で不動産売却をご検討中の方は、お気軽に町田不動産までご相談ください。
